Rozhodnutí prodat byt nebo dům často vede rovnou k otázce:
„Kdy můžeme udělat fotky a dát inzerát ven?“
Jenže právě několik dní před zveřejněním nabídky může výrazně ovlivnit celý další prodej.
Dobrá příprava neznamená drahou rekonstrukci ani snahu vytvořit z běžného bytu něco, čím není.
Jde hlavně o to odstranit zbytečné překážky, dobře ukázat skutečné přednosti nemovitosti a mít připravené informace, které budou kupující později potřebovat.
Čím více věcí vyřešíme předem, tím méně improvizace nás čeká ve chvíli, kdy už se ozývají první zájemci.
Začněte tím, co kupující uvidí jako první
Kupující si první názor na nemovitost vytvoří dávno před osobní prohlídkou.
Obvykle během několika sekund při procházení fotografií na internetu.
Proto má smysl před focením prostor trochu „odlehčit“.
Nejčastěji pomůže:
- uklidit volně položené věci,
- zmenšit množství dekorací,
- schovat osobní předměty,
- uvolnit kuchyňskou linku,
- upravit koupelnu,
- srovnat kabely a drobnosti,
- otevřít žaluzie a pustit do místností světlo.
Nejde o to vytvořit sterilní showroom.
Cílem je, aby si zájemce dokázal představit prostor samotný, ne život současného majitele.
Méně věcí často znamená větší prostor
Přeplněná místnost působí na fotografii i při prohlídce menší.
To je obzvlášť znát u menších bytů.
Pokud je například obývací pokoj plný nábytku, krabic a dekorací, kupující obtížněji vnímá jeho skutečné proporce.
Někdy proto pomůže některý kus nábytku dočasně přesunout nebo odvézt.
Ale pozor na opačný extrém.
Úplně prázdný byt může být pro část lidí překvapivě obtížně čitelný. Bez nábytku hůř odhadnou velikost místností i možné uspořádání.
Proto není cílem „vyklidit všechno“, ale ukázat prostor co nejlépe.
Co opravit před prodejem – a co už nechat být?
Tohle je jedna z nejčastějších otázek.
Má smysl před prodejem rekonstruovat koupelnu? Vyměnit kuchyň? Udělat nové podlahy?
Někdy ano.
Velmi často ale ne.
Před prodejem se obvykle vyplatí především odstranit věci, které kupující okamžitě vnímá jako zanedbanost:
- nefunkční kliku,
- prasklou zásuvku,
- kapající baterii,
- odloupnutý silikon,
- poškozené dveře,
- špinavou nebo výrazně poničenou stěnu,
- nefunkční osvětlení.
Takové drobnosti mohou stát pár stovek nebo tisíc korun, ale ovlivní celkový dojem z nemovitosti.
Naopak investovat statisíce do nové kuchyně těsně před prodejem může být zbytečné.
Kupující by si možná stejně vybral úplně jinou.
Ne každá investice se při prodeji vrátí
Prodávající někdy uvažuje:
„Když do bytu investuji 300 tisíc, prodám ho o 300 tisíc dráž.“
Tak jednoduché to obvykle není.
Hodnota rekonstrukce pro majitele a hodnota té samé rekonstrukce pro kupujícího mohou být dvě úplně jiné částky.
Proto bych před větší investicí vždy řešila:
Zvýší tato úprava skutečně tržní hodnotu nebo prodejnost nemovitosti?
Někdy totiž stačí kvalitní úklid, výmalba a dobrá prezentace.
Jindy má smysl cílená úprava.
A někdy je nejlepší nemovitost přiznat takovou, jaká je, a správně tomu přizpůsobit cenu a cílovou skupinu.
Myslete i na vstup do domu a okolí
U rodinného domu nezačíná prohlídka ve chvíli, kdy otevřeme dveře do obývacího pokoje.
Začíná už u branky.
Posekaná tráva, uklizená terasa, čistý vstup nebo odstraněné staré květináče mohou výrazně změnit první dojem.
Podobně u bytu působí:
- chodba,
- výtah,
- vstupní dveře,
- společné prostory domu.
Samozřejmě nemůžete před prodejem rekonstruovat celý panelový dům.
Můžete ale zajistit, že to, co ovlivnit lze, nebude zbytečně odvádět pozornost.
Připravte si dokumenty dřív, než je začne chtít kupující
Prezentace je viditelná část prodeje.
Stejně důležitá je ale příprava podkladů.
Podle typu nemovitosti mohou být potřeba například:
- nabývací dokumenty,
- údaje z katastru,
- půdorys,
- prohlášení vlastníka,
- informace od SVJ nebo družstva,
- vyúčtování a měsíční náklady,
- dokumentace k rekonstrukcím,
- informace o technickém stavu,
- podklady k energetické náročnosti,
- případně další dokumenty podle konkrétní nemovitosti.
Pokud je nemovitost zatížená hypotékou nebo jiným právem, potřebujeme vědět také to, jak bude tato situace při prodeji řešena.
Čím více informací máme připravených předem, tím lépe dokážeme odpovídat vážným zájemcům.
Půdorys je důležitější, než se může zdát
Dobré fotografie ukážou atmosféru.
Půdorys ukáže, jak nemovitost skutečně funguje.
Kupující z něj rychle pochopí:
- kde jsou jednotlivé místnosti,
- jak na sebe navazují,
- kde jsou okna a dveře,
- zda dispozice odpovídá jeho potřebám,
- případně zda lze prostor do budoucna upravit.
Proto bych půdorys nepovažovala jen za doplněk inzerátu.
U mnoha nemovitostí je jedním z nejdůležitějších prvků prezentace.
A pokud uvádíme rozměry, mělo by být zřejmé, zda jde o přesné údaje z dokumentace nebo orientační zaměření.
Fotografie by měly ukázat realitu v nejlepším světle
Kvalitní fotografie neznamenají, že máme nemovitost opticky změnit.
Širokoúhlý objektiv, extrémní úpravy nebo AI zásahy mohou vytvořit krásný obrázek, který ale při osobní prohlídce vede ke zklamání.
To není dobrá strategie.
Fotografie by měly být:
- světlé,
- rovné,
- barevně přirozené,
- správně komponované,
- a měly by ukazovat prostor takový, jaký skutečně je.
Cílem není vyhrát fotografickou soutěž.
Cílem je přivést na prohlídku lidi, pro které je daná nemovitost skutečně zajímavá.
Dobře zvolené pořadí fotografií vypráví příběh
Ani kvalitní fotografie samy o sobě nestačí.
Záleží i na jejich pořadí.
První fotografie má získat pozornost.
Další by měly zájemce přirozeně provést nemovitostí.
Nemusíme například ukázat deset podobných záběrů stejného obývacího pokoje a sklep schovat až úplně na konec.
Dobrá galerie by měla dát člověku poměrně rychle odpověď:
Jak tahle nemovitost vypadá a chci o ní vědět víc?
Popis by neměl být reklamní básnička
Text nabídky má samozřejmě nemovitost představit pozitivně.
Ale věty typu:
„Luxusní oáza klidu pro nejnáročnější klientelu“
u běžného panelového bytu obvykle důvěru nezvyšují.
Dobře napsaný inzerát by měl být hlavně:
- konkrétní,
- srozumitelný,
- přehledný,
- pravdivý.
Měl by popsat hlavní výhody, ale také dát zájemci důležité praktické informace.
Čím méně musí kupující základní informace složitě dohledávat nebo zjišťovat telefonicky, tím lépe.
Nezapomeňte na věci, které mohou být nevýhodou
To neznamená, že musíme v prvním odstavci vyjmenovat každou drobnou vadu.
Ale zamlčet podstatnou skutečnost většinou nic neřeší.
Pokud je byt v pátém patře bez výtahu, zájemce to při prohlídce stejně zjistí.
Pokud je dům u rušné silnice, nebude po vystoupení z auta překvapen příjemně.
Lepší je nabídku cílit na lidi, pro které daná vlastnost není zásadní problém.
Kvalitní marketing není o tom přivést úplně každého.
Je o tom přivést správného kupujícího.
Stanovte strategii ceny ještě před zveřejněním
Cena není poslední políčko při vytváření inzerátu.
Je součást celé strategie.
Před zveřejněním by mělo být jasné:
- jakou cenu zvolíme,
- proč právě tuto,
- jaká je současná konkurence,
- jak budeme vyhodnocovat reakci trhu,
- co uděláme, pokud bude zájem velmi vysoký,
- a co naopak v případě, že se relevantní kupující neozývají.
Dobré stanovení ceny není věštění.
Je to kombinace dat, zkušenosti, charakteru konkrétní nemovitosti a zvoleného způsobu prodeje.
Připravte se i na otázky zájemců
Kupující se mohou ptát například:
- proč nemovitost prodáváte,
- kolik stojí provoz,
- kdy je možné se nastěhovat,
- co v nemovitosti zůstane,
- jaké opravy proběhly,
- co se plánuje v domě,
- zda je na nemovitosti hypotéka,
- jestli už existují další nabídky.
Je dobré si tyto informace připravit předem.
Ne proto, abychom se naučili „správné odpovědi“, ale aby byly informace konzistentní, přesné a doložitelné.
Před zveřejněním nabídky si položte deset otázek
Máme:
- realisticky nastavenou cenu?
- uklizený a připravený prostor?
- vyřešené drobné opravy?
- kvalitní fotografie?
- použitelný půdorys?
- připravený text nabídky?
- správně popsanou plochu a příslušenství?
- základní dokumentaci?
- jasno v právním stavu?
- plán, jak budeme reagovat na zájem kupujících?
Pokud ano, nabídka může jít na trh.
Pokud ne, někdy stojí za to zveřejnění o několik dní odložit.
První dojem už podruhé nevytvoříte
Po zveřejnění nové nabídky ji během prvních dní často uvidí velké množství lidí, kteří aktivně hledají podobnou nemovitost.
To je velmi cenná chvíle.
Byla by škoda ji využít na inzerát s večerními fotografiemi, chybějícím půdorysem, nejasnou cenou a větou:
„Další informace doplníme později.“
Nemovitost nemusí být perfektní.
Prezentace ale může být připravená profesionálně.
A právě dobrá příprava ještě před prvním zveřejněním bývá jednou z nejjednodušších věcí, které mohou celý prodej výrazně usnadnit.
Další relevantní články:
Jak vybrat realitního makléře.
Prodat nemovitost bez makléře?