„Územko“? Co to vlastně je? V inzerátech se tímto slovem obvykle označuje územní rozhodnutí – tedy rozhodnutí stavebního úřadu, které umisťuje konkrétní stavbu na pozemek a stanoví k tomu podmínky.
Pozemek s „územkem“ v ruce proto působí jako hotová věc. Od 1. prosince 2026 se ale mění pravidla pro všechna stavební řízení, která do té doby neskončí. V článku vysvětlím, co se mění, jak si ověřit, v jakém stavu povolení skutečně je, a na co se ptát, než podepíšete rezervaci pozemku v Chýni, Hostivici, Rudné nebo jinde na Praze-západ.
Co se od 1. prosince 2026 mění
Velká novela stavebního zákona bude jako celek platit od 1. ledna 2027. Část ustanovení o řízení před stavebním úřadem ale začne platit dřív, už 1. prosince 2026. Text novely byl koncem října konsolidován a odeslán k vyhlášení ve Sbírce zákonů, které se čeká v listopadu.
Pro kupující a prodávající pozemků je nejdůležitější tohle: každé územní řízení, které do 1. 12. 2026 neskončí, se dokončí jako řízení o povolení záměru podle nového stavebního zákona, a to už ve znění po novele. Stavební úřad stavebníka poučí, jaké podklady je případně potřeba doplnit, a dá mu na to přiměřenou lhůtu.
Nové je i to, že soulad stavby s územním plánem se bude posuzovat ke dni podání žádosti. Podrobněji o celé novele píšu v článku Novela stavebního zákona 2026: co může změnit při koupi a prodeji nemovitosti.
Proč na tom záleží, když kupujete pozemek
V inzerátech se často objevuje „pozemek s územním rozhodnutím“ nebo „územní řízení probíhá“. Mezi těmito dvěma větami je ale velký rozdíl, a od prosince bude ještě větší:
- Územní rozhodnutí je pravomocné: novela na něj nemá vliv. Pořád ale platí, že rozhodnutí má omezenou platnost, takže se vyplatí zjistit, do kdy platí.
- Řízení ještě běží: od 1. 12. se z něj stane řízení o povolení záměru. Stavebník může být vyzván k doplnění dokumentace, což znamená čas a peníze navíc.
- Rozhodnutí bylo vydáno v listopadu, ale někdo se odvolal: odvolací úřad podle advokátů nejspíš bude pokračovat už v novém režimu. Takové „územko“ tedy ještě není jistota.
Cílem není nikoho strašit. Jde jen o to, abyste za pozemek platili podle toho, v jakém stavu povolení opravdu je, a ne podle toho, jak zní titulek inzerátu.
Jak si ověřit, v jakém stavu povolení je
- Požádejte prodávajícího o kopii rozhodnutí s vyznačenou doložkou právní moci. Samotné rozhodnutí bez doložky ještě neznamená, že je konečné.
- Ověřte si, pro koho a pro jakou stavbu bylo rozhodnutí vydáno. Když chcete stavět jiný dům, než jaký je v dokumentaci, budete stejně řešit nové povolení.
- Zeptejte se, do kdy rozhodnutí platí a jestli už byla podána žádost o stavební povolení.
- Pokud řízení ještě běží, zjistěte číslo jednací a příslušný stavební úřad a zeptejte se tam přímo, v jaké fázi řízení je.
- Nahlédněte do platného územního plánu obce. U obcí kolem Prahy se územní plány mění poměrně často.
Když si nejste jistí, jak dokumentům rozumět, je rozumné přizvat projektanta nebo advokáta se zaměřením na stavební právo. Pár hodin jejich času je proti ceně pozemku malá investice.
Co z toho plyne, když pozemek prodáváte
Pokud prodáváte pozemek s rozjednaným povolením, vyplatí se mít podklady připravené dřív, než přijdou první zájemci. Kupující se budou ptát přesně na věci výše a jasná odpověď prodej zrychlí. V inzerátu je férové napsat stav řízení tak, jak skutečně je. „Územní řízení probíhá, od 1. 12. 2026 přechází na povolení záměru“ je poctivější než slib, který se za měsíc změní.
Stav povolení se promítá i do ceny. Pozemek s pravomocným rozhodnutím má jinou hodnotu než pozemek, kde řízení teprve běží. Pokud si chcete ujasnit, jakou cenu dává smysl nastavit, můžete využít nezávazný odhad zdarma, nebo se podívat, jak u nás prodej nemovitosti probíhá.
Na co si dát pozor ve smlouvách
U pozemků s rozpracovaným povolením se v rezervační a kupní smlouvě vyplatí výslovně popsat, v jakém stavu povolení je, a domluvit se, co se stane, když se stav změní. Konkrétní znění vždy nechte posoudit advokátem nebo notářem, který bude převod dělat.
Pomohu vám se v tom zorientovat
Pozemky kolem Prahy znám a vím, jak moc na takových detailech záleží. Pokud teď kupujete nebo prodáváte pozemek v Chýni, Hostivici nebo jinde na Praze-západ, napište mi nebo zavolejte. Společně projdeme, co máte v ruce a na co se ještě zeptat.
Článek vychází ze stavu k 10. 11. 2026. Nejde o právní radu; novela se do vyhlášení ve Sbírce zákonů může ještě upřesnit.
Hana Havránek, makléřka REMAX · Praha a Středočeský kraj