Aktualizováno 20. 9. 2026
Prezident novelu 17. září 2026 podepsal. Obecná účinnost je plánována od 1. 1. 2027; část nové organizace stavební správy má nabíhat postupně.Stavební zákon se znovu mění.
V září 2026 dokončila rozsáhlá novela parlamentní proces a prezident ji podepsal. Pro běžného majitele bytu se nemusí na první pohled změnit mnoho. U stavebních pozemků, rodinných domů před rekonstrukcí, developerských projektů nebo nemovitostí s nejasným stavebním stavem ale může být dopad podstatně větší. Psp
Je proto dobré rozlišovat dvě věci:
co platí dnes
a
co se má změnit po účinnosti novely.
Právě jejich zaměňování může při prodeji nebo koupi vytvořit zbytečně optimistická očekávání.
Kdy se mají změny projevit
Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že novela má být obecně účinná od 1. ledna 2027. Změny ale nenaběhnou všechny ve stejný okamžik.
Od 1. ledna 2027 má vzniknout nový Úřad rozvoje území, zatímco krajské úřady rozvoje území a jejich pracoviště mají začít fungovat až od 1. ledna 2028.
Během roku 2027 tedy poběží přechodné období, kdy budou některá řízení stále zajišťovat dnešní stavební úřady a dotčené orgány, ale už podle části nových pravidel. Nový stavební zákon 2026
To je pro klienty důležité hlavně proto, že rok 2027 nebude jednoduchý „přepínač starý systém → nový systém“.
Co se má změnit ve stavebním povolování
Jedním z hlavních principů novely je větší integrace rozhodování.
Ministerstvo ji popisuje heslem:
„1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“
Cílem je omezit situace, kdy stavebník musí obíhat více různých orgánů a shánět samostatná stanoviska. Novela má také změnit organizaci stavební správy a některé procesní postupy. Pro kupujícího stavebního pozemku to ale neznamená:
„Od roku 2027 už bude všechno rychlé a jednoduché.“
Každý záměr bude dál záviset na konkrétní lokalitě, územním plánu, technické infrastruktuře, limitech území a charakteru stavby.
Co to znamená při koupi stavebního pozemku
Právě u pozemků bych byla s velkými sliby velmi opatrná. Ani po účinnosti novely nebude stačit informace:
„Pozemek je stavební.“
Před koupí je stále potřeba ověřovat například:
- co na pozemku umožňuje územní plán,
- zda nejsou stanovené zvláštní regulativy,
- přístup z veřejné komunikace,
- možnosti napojení na sítě,
- ochranná pásma,
- případná omezení vlastnických práv,
- technické a přírodní limity území.
Novela může změnit proces, kterým se k povolení dostanete. Nemění ale automaticky to, co lze na konkrétním pozemku postavit.
Územní plán bude pořád zásadní
Novela mění také systém územního plánování. Pořizování vlastní územně plánovací dokumentace má ve větší míře přejít do samostatné působnosti obcí a krajů. Současně má vzniknout nový Úřad rozvoje území.
Pro realitní obchod je ale praktická rada jednoduchá:
- při koupi pozemku se stále dívejte na aktuálně platný územní plán, ne na očekávání, co by se jednou mohlo změnit.
Budoucí změna územního plánu může být zajímavou příležitostí, ale není totéž co dnešní stavební právo.
Pozor na nelegální nebo nepovolené úpravy
U starších domů se při prodeji často objeví otázka:
Odpovídá skutečný stav domu tomu, co bylo povoleno?
Může jít například o přístavbu, změnu dispozice, obytné podkroví, garáž nebo jinou úpravu.
Novela zasahuje také do pravidel dodatečného povolování staveb. Prezident při podpisu veřejně upozornil, že má k této části výhrady a považuje mimo jiné podmínky pro dodatečné povolování nepovolených staveb za příliš mírné.
Pro prodávajícího z toho ale neplyne:
„Od roku 2027 půjde černou stavbu jednoduše legalizovat.“
Naopak bych doporučila případný nesoulad dokumentace řešit ještě před zahájením prodeje. Kupující, jeho banka i právník se na něj mohou stejně později zeptat.
Mění se i některá pravidla pro menší stavby
Ministerstvo uvádí, že novela rozšiřuje také okruh některých drobných staveb ve volnějším režimu. Přesný dopad ale závisí na konkrétním typu stavby a jejím umístění. Proto bych ani tady nepoužívala jednoduché marketingové věty typu:
„Po nové novele už na to nebudete potřebovat povolení.“
U nemovitosti je vždy lepší ověřit konkrétní případ.
Co když kupujete dům s plánem velké rekonstrukce
Pokud je hlavním důvodem koupě možnost zásadní přestavby, doporučuji oddělit dvě otázky:
1. Je záměr v daném místě vůbec možný?
2. Jakým procesem se bude povolovat?
Novela může změnit druhou odpověď. Nemusí ale změnit tu první.
Při koupi domu určeného k rekonstrukci proto stále dává smysl prověřit územní plán, právní stav, stavební dokumentaci i případná omezení ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Pozor na sliby o rychlosti povolení
V debatě o stavebním zákonu se často objevují konkrétní lhůty a tvrzení o rychlejším povolování. Ty ale není dobré převádět do realitní inzerce jako záruku.
Věta:
„Rodinný dům budete mít po novele povolený do 60 dnů.“
může vytvořit dojem jistého výsledku, který konkrétní řízení nemusí splnit.
Pro realitního makléře je bezpečnější popsat:
- dnešní stav,
- očekávanou změnu právního rámce,
- a věci, které je ještě potřeba ověřit.
Co bych při prodeji stavebního pozemku nebo domu ověřila už dnes
Než nabídku zveřejníte, měla by být podle mě jasná odpověď alespoň na tyto otázky:
- Jak je nemovitost vedena v katastru?
- Co umožňuje aktuální územní plán?
- Existují platná stavební povolení nebo jiná rozhodnutí?
- Odpovídá skutečný stav dokumentaci?
- Nejsou na nemovitosti nepovolené stavby nebo úpravy?
- Jaký je přístup a napojení na infrastrukturu?
- Existují ochranná pásma nebo jiná omezení?
- Které informace se týkají dnešního právního stavu a které jsou pouze očekáváním do budoucna?
Tohle bude důležité i po novele.
Co se může změnit na realitním trhu
Pokud novela skutečně zrychlí a zpřehlední povolování, může být pozitivní hlavně pro:
- stavební pozemky,
- developerské projekty,
- větší rekonstrukce,
- brownfieldy,
- nemovitosti s rozvojovým potenciálem.
To ale nebude znamenat automatický růst ceny každého pozemku. Hodnota bude pořád záviset především na tom, co je na konkrétním místě reálně možné postavit. Proces povolení je jen jedna část rovnice.
Rok 2027 bude hlavně přechodný
To je podle mě nejdůležitější praktický závěr.
Novela nemá od 1. ledna 2027 jedním dnem vytvořit úplně nový systém v celé republice.
MMR počítá s postupným náběhem: část nové organizace od roku 2027 a další úřady až od roku 2028.
Při realitním obchodu proto bude po nějakou dobu ještě důležitější vědět:
podle jakého režimu se konkrétní řízení vede a který úřad je pro něj příslušný.
Pro kupujícího i prodávajícího platí stejná rada
Novela stavebního zákona může přinést významné změny. Neměla by ale být důvodem k tomu, abychom při koupi nebo prodeji přestali kontrolovat současný stav nemovitosti. Naopak.
Dobré rozhodnutí vychází z toho, co je platné a doložitelné dnes, a teprve potom z toho, co se může změnit v budoucnu.
U stavebního pozemku, domu před rekonstrukcí nebo projektu s rozvojovým potenciálem bych proto stále chtěla přesně vědět:
- co lze dělat dnes, co se má změnit od roku 2027 a co zatím zůstává nejisté.
Článek má informační charakter a vychází ze stavu legislativy k 20. 9. 2026. Před konkrétním realitním nebo stavebním rozhodnutím je vhodné ověřit aktuální účinné znění předpisů a situaci konkrétní nemovitosti.