U nemovitosti často nestačí podívat se do katastru a říct: „Tady je napsaný jeden vlastník, takže rozhoduje sám.“
Do hry může vstupovat společné jmění manželů, podílové spoluvlastnictví, dědictví nebo také zvláštní ochrana rodinného bydlení.
A právě před prodejem nebo koupí je důležité vědět, komu nemovitost skutečně patří a čí souhlas bude k obchodu potřeba.
Co je společné jmění manželů
V zákonném režimu patří do společného jmění manželů – zjednodušeně SJM – zpravidla majetek, který jeden nebo oba manželé získali během manželství.
Neznamená to přitom, že každý vlastní „svou polovinu“.
U SJM nejsou předem stanovené podíly typu ½ a ½. Jde o společný majetkový režim obou manželů. Občanský zákoník zároveň umožňuje i jiné režimy, například smluvně zúžené či jinak upravené společné jmění.
U běžného realitního obchodu je proto dobré nejdříve zjistit nejen to, kdo je uveden v katastru, ale také kdy a jak byla nemovitost získána a jaký majetkový režim mezi manžely platí.
Ne všechno získané za manželství patří do SJM
Zákon stanoví několik významných výjimek.
Do společného jmění například zpravidla nespadá majetek, který jeden z manželů:
- zdědil,
- dostal darem pouze pro sebe,
- získal jako náhradu za svůj výlučný majetek,
- nebo nabyl za dalších zákonem stanovených okolností.
Takže byt zděděný po rodičích může zůstat výlučným vlastnictvím jednoho z manželů, přestože k dědictví došlo během manželství.
To ale ještě neznamená, že s ním lze za všech okolností nakládat úplně bez ohledu na druhého manžela.
K tomu se ještě dostaneme.
Když je nemovitost v SJM, prodej není běžná záležitost
Prodej bytu nebo domu rozhodně není běžnou každodenní správou majetku.
Občanský zákoník stanoví, že v záležitostech SJM, které nelze považovat za běžné, jednají manželé společně nebo jedná jeden se souhlasem druhého. Pokud potřebný souhlas chybí, druhý manžel se může za stanovených podmínek dovolat neplatnosti takového jednání.
V praxi proto u prodeje nemovitosti patřící do SJM potřebujete součinnost obou manželů.
To je jedna z věcí, které je dobré vyjasnit ještě před tím, než se nemovitost začne nabízet.
Pozor: souhlas může být potřeba i u výlučného vlastnictví
Tohle bývá pro majitele překvapivé.
Představme si, že muž zdědil dům ještě během manželství. Dům tedy není součástí SJM a vlastní ho pouze on.
Pokud však v tomto domě manželé nebo rodina mají svou rodinnou domácnost a dům je pro jejich bydlení nezbytný, nemůže vlastník za určitých okolností nemovitost jednoduše prodat bez souhlasu druhého manžela.
Občanský zákoník chrání rodinné bydlení zvlášť. Pokud by prodej bydlení znemožnil nebo ohrozil, vyžaduje zákon souhlas druhého manžela; tento souhlas má mít písemnou formu. Výjimkou může být například zajištění obdobného bydlení.
Takže:
výlučný vlastník ≠ automaticky vždy jediný člověk, jehož souhlas potřebujeme.
U rodinného bydlení je nutné posoudit i konkrétní situaci domácnosti.
A co podílové spoluvlastnictví?
Podílové spoluvlastnictví funguje jinak než SJM.
Typický příklad:
Sourozenci zdědí dům a každý vlastní jednu polovinu.
V katastru pak například uvidíte:
- Jana Nováková – podíl ½,
- Petr Novák – podíl ½.
Každý je vlastníkem svého spoluvlastnického podílu, nikoli automaticky jedné konkrétní poloviny domu.
Podíl vyjadřuje míru účasti spoluvlastníka na právech, povinnostech a rozhodování o společné věci. Zákon zároveň říká, že každý spoluvlastník má právo k celé věci, omezené stejným právem ostatních spoluvlastníků.
Proto například podíl ½ na rodinném domě sám o sobě neznamená:
„Já vlastním přízemí a ty první patro.“
Takové užívání může být mezi spoluvlastníky dohodnuté, ale z velikosti podílu samo automaticky nevyplývá.
Chceme prodat celý dům? Musí se na tom vlastníci dohodnout
Pokud se prodává celá nemovitost, musí být možné převést vlastnické právo ke všem podílům.
V praxi tedy potřebujete součinnost všech vlastníků, jejichž podíly mají být převedeny na kupujícího.
Je proto nepříjemné zjistit až po nalezení zájemce, že:
- jeden spoluvlastník s prodejem nesouhlasí,
- spoluvlastníci se nedohodli na ceně,
- někdo žije v zahraničí,
- probíhá dědické nebo jiné řízení,
- nebo není jasné, jak bude rozdělen výnos.
Tyto otázky je ideální vyřešit ještě před spuštěním prodeje.
Může spoluvlastník prodat jen svůj podíl?
Obecně může spoluvlastník se svým podílem nakládat.
To znamená, že může být prodáván i pouze určitý spoluvlastnický podíl místo celé nemovitosti.
Takový obchod je ale něco jiného než běžný prodej celého bytu nebo domu.
Kupující totiž nekupuje „půl kuchyně a půl ložnice“. Vstupuje do spoluvlastnického vztahu s ostatními vlastníky.
To obvykle výrazně zužuje okruh zájemců a může mít dopad i na cenu.
Mají ostatní spoluvlastníci automaticky předkupní právo?
Dnes už neplatí jednoduché pravidlo:
„Když prodávám svůj podíl, musím ho vždy nejdřív nabídnout ostatním.“
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků je v současné úpravě omezené především na některé případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez možnosti vlastníků jeho vznik ovlivnit, typicky například určitými způsoby při dědění, a i tam zákon stanoví časové a další podmínky.
Proto bych u konkrétního prodeje podílu vždy raději ověřila aktuální právní stav než vycházela z obecného „spoluvlastník má předkupní právo“.
Spoluvlastnický podíl ovlivňuje také rozhodování o nemovitosti
Podíly nehrají roli jen při prodeji.
Podle jejich velikosti se počítají také hlasy při správě společné věci.
U běžné správy rozhoduje většina hlasů. U významnějších záležitostí zákon vyžaduje alespoň dvoutřetinovou většinu a některé situace mohou nakonec skončit rozhodováním soudu.
Pro kupujícího spoluvlastnického podílu je tedy důležité vědět nejen:
„Kolik procent kupuji?“
ale také:
„S kým budu nemovitost vlastnit a jak spolu budou vlastníci rozhodovat?“
Co když jsou manželé zároveň zapsaní každý s podílem?
Ani označení „manželé“ automaticky neznamená SJM.
Nemovitost může být z různých důvodů také v jejich podílovém spoluvlastnictví.
Například:
- jeden vlastní ¾,
- druhý ¼.
Pak jde z hlediska této nemovitosti o podílové spoluvlastnictví, nikoliv o majetek bez určení podílů v SJM.
Proto je při přípravě prodeje důležitější konkrétní právní režim nemovitosti než jen rodinný stav vlastníků.
Rozvod ještě nemusí znamenat, že je majetek vyřešený
Další komplikovanou situací může být zaniklé, ale dosud nevypořádané SJM.
Samotným zánikem manželství nemusí být okamžitě jasné, komu konkrétní nemovitost připadne. Dokud není zaniklé SJM vypořádáno, některá pravidla správy společného jmění se stále používají přiměřeně; tuto zásadu potvrdil i Nejvyšší soud v rozhodnutí z roku 2026.
Pokud tedy prodává nemovitost někdo krátce po rozvodu, má smysl ověřit, zda je vlastnická situace skutečně vypořádaná.
Co si vyjasnit před prodejem nemovitosti
Ještě před fotografováním a zveřejněním nabídky bych chtěla znát odpovědi především na tyto otázky:
- Kdo je podle katastru vlastníkem?
- Jde o SJM, výlučné vlastnictví nebo podílové spoluvlastnictví?
- Jak a kdy byla nemovitost získána?
- Existuje smluvený režim mezi manžely?
- Slouží nemovitost jako rodinná domácnost?
- Je potřeba souhlas manžela, který není vlastníkem?
- Souhlasí s prodejem všichni spoluvlastníci?
- Je jasné, jak bude rozdělen výnos z prodeje?
- Není SJM po rozvodu dosud nevypořádané?
Čím dříve se tyto otázky vyřeší, tím menší je riziko, že se právní komplikace objeví až ve chvíli, kdy už máme kupujícího.
Katastr je začátek, ne vždy celý příběh
List vlastnictví je při prodeji nemovitosti základní dokument.
Někdy ale k úplnému pochopení vlastnické situace nestačí.
U manželů může být důležitý způsob nabytí nemovitosti a jejich majetkový režim. U rodinného bydlení může hrát roli souhlas druhého manžela. U spoluvlastnictví zase velikost podílů a dohoda jednotlivých vlastníků.
Proto je dobré vlastnické vztahy řešit na začátku prodeje, nikoli až při přípravě kupní smlouvy.
Správně připravený obchod začíná tím, že přesně víme:
co prodáváme, kdo to vlastní a kdo musí s prodejem souhlasit.
Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství. Konkrétní vlastnické a majetkové vztahy je vhodné posuzovat podle okolností daného případu.