Jak vybrat správnou nemovitost: co si ověřit před koupí.
Najdete byt nebo dům, který se vám líbí, prohlídka dopadne dobře a přichází věta:
„Pokud o nemovitost máte vážný zájem, můžeme ji pro vás rezervovat.“
V tu chvíli bývá člověk hlavou už trochu ve svém budoucím obýváku. A právě proto je dobré na chvíli zpomalit.
Rezervační smlouva není jen formalita, která zajistí, že nemovitost nikdo jiný nekoupí. Může upravovat zaplacení poměrně vysoké částky, termíny dalšího obchodu, financování i situace, kdy se koupě nakonec neuskuteční.
Před podpisem by proto mělo být jasné nejen co rezervujete, ale hlavně k čemu se jednotlivé strany zavazují a co se stane, když obchod nedopadne podle plánu.
Nejdřív si ověřte, kdo smlouvu vlastně podepisuje
U rezervační smlouvy je důležité vědět, kdo je její stranou.
Typicky zde může vystupovat:
- kupující,
- prodávající,
- realitní zprostředkovatel.
Pokud má rezervace znamenat, že prodávající nebude nemovitost po určitou dobu nabízet někomu jinému, měli byste rozumět tomu, z čeho tato jeho povinnost vyplývá.
Nestačí jen předpokládat, že „realitka to s majitelem určitě zařídila“.
Podívejte se proto, kdo smlouvu podepisuje, kdo se k čemu zavazuje a komu vznikají práva a povinnosti.
Musí být naprosto jasné, jakou nemovitost rezervujete
Zní to samozřejmě, ale právě u nemovitostí mohou být důležité detaily.
Nestačí například vědět jen:
byt 3+kk v ulici XY.
Ve smlouvě by měla být nemovitost identifikována tak, aby nebylo pochyb, čeho se budoucí obchod týká.
Pokud ke koupi patří sklep, garážové stání, podíl na pozemku nebo jiná část, je potřeba vědět, zda je skutečně součástí převodu a jak je právně evidována.
To, co při prohlídce působí jako samozřejmá součást bytu, nemusí být vždy samostatně vlastněno stejným způsobem.
Zkontrolujte cenu — a co všechno zahrnuje
Rezervační smlouva by měla jasně pracovat s dohodnutou kupní cenou.
Zkontrolujte také, zda je zřejmé:
- co je součástí ceny,
- jaké vybavení v nemovitosti zůstane,
- zda se samostatně platí například parkovací místo,
- zda jsou s obchodem spojeny další náklady.
Čím méně prostoru zůstane pro větu „já jsem myslel, že…“, tím lépe.
Rezervační poplatek: nejdůležitější není jen jeho výše
Kupující často soustředí pozornost na částku:
Kolik mám zaplatit?
Ještě důležitější ale bývají jiné otázky:
Komu peníze posílám? Co tato částka právně představuje? Na co bude následně započtena? A za jakých okolností se mi vrátí?
Pod označením „rezervační poplatek“ se totiž mohou v konkrétních smlouvách skrývat různé mechanismy.
Proto si nechte přesně vysvětlit:
- komu částku hradíte,
- z jakého důvodu,
- zda se započítává do kupní ceny nebo jiného plnění,
- co se s ní stane po úspěšném dokončení obchodu,
- a hlavně co se s ní stane, pokud se koupě neuskuteční.
Pokud by částka podle skutečného obsahu dohody představovala zálohu na provizi realitního zprostředkovatele placenou spotřebitelem, zákon stanoví i zvláštní pravidla pro její výši a splatnost. Právě proto je lepší rozumět skutečnému významu platby než jen jejímu názvu ve smlouvě. Zákony pro lidi
Co když vám banka neschválí hypotéku?
Tohle je jedna z nejdůležitějších otázek pro každého, kdo nekupuje pouze z vlastních prostředků.
Samotná skutečnost, že plánujete koupi financovat hypotékou, ještě automaticky neznamená, že při jejím neschválení můžete z rezervace bez následků odejít.
Proto je dobré řešit financování ještě před podpisem.
A ve smlouvě si všimnout, co se stane například tehdy, když:
- banka úvěr neschválí,
- odhad banky vyjde výrazně níže než kupní cena,
- banka bude požadovat podmínku, kterou nelze splnit,
- financování se nestihne v původně plánovaném termínu.
Pokud je pro vás schválení hypotéky podmínkou koupě, měla by smluvní dokumentace tuto skutečnost rozumně zohledňovat.
Zkontrolujte právní stav nemovitosti ještě před rezervací
Před zaplacením rezervačního poplatku byste měli mít alespoň základní přehled o tom, co kupujete.
Podívejte se na aktuální stav v katastru nemovitostí.
Zajímat vás bude zejména:
- kdo je vlastníkem,
- zda na nemovitosti váznou zástavní práva,
- věcná břemena,
- případná další omezení,
- zda není u nemovitosti vyznačena změna nebo probíhající řízení.
Existence například bankovní zástavy nemusí sama o sobě znamenat problém. U nemovitosti financované hypotékou je běžná.
Podstatné je vědět, co konkrétní zápis znamená a jak bude při převodu vyřešen.
Zákon o realitním zprostředkování ostatně ukládá zprostředkovateli při splnění příslušných podmínek předat zájemci o nabytí aktuální výpis z veřejného seznamu a stanoví také informační povinnosti k některým závadám a omezením. Zákony pro lidi
Neřešte dokumenty až po zaplacení rezervace
Častá chyba je tento postup:
Nejdřív rezervujeme, dokumenty se potom nějak dořeší.
Jenže právě dokumenty mohou odhalit informace, které ovlivní vaše rozhodnutí nemovitost vůbec koupit.
Podle konkrétní nemovitosti může mít smysl seznámit se například s:
- listem vlastnictví,
- prohlášením vlastníka,
- podklady společenství vlastníků,
- informacemi o připravovaných opravách domu,
- dokumentací k nemovitosti,
- skutečným stavem dispozice,
- případnými nájemními či jinými užívacími vztahy.
Nemusíte před rezervací absolvovat právní audit o sto stranách.
Ale důležité skutečnosti by neměly vyplouvat na povrch až poté, co jste složili peníze a běží termíny.
Podívejte se, co se stane, když obchod nedokončí kupující
Tohle bývá ve smlouvě obvykle popsáno velmi podrobně.
Čtěte to stejně pečlivě jako kupní cenu.
Nestačí vědět jen, že „rezervační poplatek může propadnout“.
Ptejte se:
Za jakých konkrétních okolností? Komu? Z jakého právního důvodu?
Zvláštní pozornost si zaslouží ustanovení, která spojují ztrátu rezervační částky s tím, že kupující nakonec neuzavře kupní smlouvu.
U spotřebitelských vztahů v rámci realitního zprostředkování platí zákonná omezení: spotřebiteli nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu. Novější judikatura Nejvyššího soudu se zabývá právě případy, kdy byl rezervační poplatek nebo jeho část spojena se sankcí za neuzavření kupní smlouvy. Zákony pro lidi
To neznamená, že každé ustanovení o rezervačním poplatku je automaticky neplatné. Znamená to ale, že obsah konkrétní smlouvy je důležitější než její nadpis.
A co když problém vznikne na straně prodávajícího?
Stejně důležitá je opačná situace.
Co když:
- prodávající odmítne obchod dokončit,
- začne požadovat jinou cenu,
- prodá nemovitost někomu jinému,
- objeví se závažná právní překážka,
- nebo se ukáže podstatná skutečnost, kterou kupující před rezervací neznal?
Dobře nastavená dohoda by měla myslet i na tyto situace.
Rezervace nemá chránit pouze jednu stranu.
Dávejte pozor na termíny
Rezervační smlouvy obvykle obsahují několik lhůt.
Například:
- do kdy musí být zaplacen rezervační poplatek,
- do kdy má být připravena kupní smlouva,
- do kdy musí kupující doložit financování,
- do kdy se má uzavřít kupní smlouva.
Zkontrolujte, zda jsou termíny realistické.
Hypotéka, příprava dokumentace nebo řešení stávající zástavy prodávajícího se nemusí vždy vejít do několika dnů.
Dobrá smlouva by měla pracovat s průběhem konkrétního obchodu, ne pouze s univerzálními daty ze šablony.
Ideálně si předem prohlédněte i další smluvní dokumentaci
Rezervační smlouva je začátek, ne konec.
Na ni obvykle navazuje kupní smlouva a dohoda o úschově kupní ceny, případně další dokumenty.
Pokud je to možné, je už před rezervací užitečné vědět alespoň základní podobu toho, jak má celý obchod pokračovat.
Není příjemné až později zjistit, že kupní smlouva obsahuje podmínky, které byste při rezervaci nepředpokládali.
Rezervační smlouvu nemusíte podepisovat během pěti minut
Je pochopitelné, že u zajímavé nemovitosti nechcete přijít o příležitost.
Ale velké finanční rozhodnutí si zaslouží několik minut navíc.
Pokud něčemu nerozumíte, ptejte se.
Pokud má některé ustanovení významný finanční nebo právní dopad, můžete si smlouvu nechat před podpisem zkontrolovat advokátem.
Dobrý realitní obchod není ten, při kterém klient podepíše dokument co nejrychleji.
Je to ten, při kterém obě strany vědí, k čemu se zavazují a co bude následovat.
Co si před podpisem rezervační smlouvy zkontrolovat
Než podepíšete, zkuste si odpovědět:
- Vím přesně, jakou nemovitost kupuji?
- Je jasná kupní cena a co zahrnuje?
- Znám aktuální právní stav nemovitosti?
- Vím, kdo je stranou rezervační smlouvy?
- Vím, komu platím rezervační poplatek a co tato platba znamená?
- Je jasné, kdy se poplatek vrací a kdy ne?
- Je ve smlouvě rozumně řešeno moje financování?
- Vím, co se stane, když obchod nedokončí prodávající?
- Jsou stanovené termíny reálné?
- Znám alespoň základní podobu dalšího smluvního procesu?
- Rozumím všem ustanovením, která mohou mít finanční důsledky?
Pokud u některé otázky odpovídáte „nevím“, stojí za to ji vyřešit ještě před podpisem.
Rezervace má přinést jistotu, ne nové otazníky
Smyslem rezervace je dát obchodu jasný rámec a oběma stranám prostor pokračovat k bezpečnému převodu nemovitosti.
Neměla by fungovat tak, že kupující nejdřív zaplatí a teprve potom zjišťuje, k čemu se vlastně zavázal.
Čím lépe jsou základní otázky vyjasněné před podpisem, tím menší prostor zbývá pro nepříjemná překvapení v dalších fázích koupě.
A právě u nemovitosti platí dvojnásob:
Důležitější než podepsat rychle je vědět, co podepisujete.
Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství. Konkrétní smluvní dokumentaci je vhodné posuzovat podle okolností daného obchodu.