Bankovní rada ČNB 5. listopadu 2026 zvýšila základní úrokovou sazbu na 4 %. V praxi to neznamená, že se hned druhý den změní každá nabídka banky — ale znamená to, že levnější hypotéky teď čekat nelze. V článku srozumitelně shrnu, co se stalo, proč si před rezervací nechat ověřit aktuální příslib banky a co z toho plyne pro startovní cenu domu v Chýni, Hostivici, na Praze-západ i v Praze 5.
Co se 5. listopadu stalo — a proč banky nezlevní
Bankovní rada České národní banky 5. 11. 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 4,00 %. Ve stejném rozsahu zvedla i diskontní sazbu na 3,00 % a lombardní sazbu na 5,00 %. Nové sazby platí od 6. listopadu 2026. Hlasování bylo těsné: čtyři členové rady byli pro zvýšení, tři pro ponechání sazeb beze změny.
Proč to má smysl sledovat i tehdy, když zrovna neřešíte „centrální banku“? Protože od sazeb ČNB se odvíjí cena peněz v ekonomice. Banky podle ní — a podle tržních sazeb — nastavují nabídky hypoték. Když ČNB sazby zvedne a její prognóza zároveň počítá s nárůstem krátkodobých tržních úrokových sazeb, prostor pro plošné zlevňování hypoték se spíš zmenšuje, než zvětšuje.
Čísla z trhu to už několik měsíců ukazují:
- Podle ČBA Hypomonitoru byla průměrná realizovaná sazba u nových hypoték (bez refinancování) v září 2026 5,10 %. Říjnový Hypomonitor v době psaní tohoto textu (9. 11. 2026) ještě nevyšel.
- Podle Swiss Life Hypoindexu byla průměrná nabídková sazba bank v říjnu 2026 5,79 % (úvěry do 80 % hodnoty nemovitosti). Jde o sedmý měsíční růst v řadě.
Rozdíl mezi těmito dvěma čísly není chyba. Hypomonitor měří sazby, které lidé skutečně podepsali. Hypoindex ukazuje, co banky v daném měsíci nabízejí v ceníku. Když nabídky rostou a ČNB zároveň zvedne repo sazbu, je rozumné počítat spíš se stabilními nebo vyššími hypotečními sazbami než s rychlým zlevněním.
Guvernér ČNB po jednání uvedl, že nejde o začátek nového cyklu zvyšování sazeb, ale o doladění přísnosti měnové politiky. To je důležité slyšet v klidu — a zároveň to není slib, že hypotéky zlevní. Konkrétní sazbu u vaší žádosti vždycky určí banka a aktuální podmínky. Proto v tomhle článku nepředpovídám, kam sazby „půjdou“. Spíš se zaměřím na to, co si teď ověřit v praxi.
Proč si nechat ověřit příslib banky ještě před rezervací
U domů kolem Prahy — v Chýni, Hostivici, na Praze-západ i v Praze 5 — se často pohybujeme v řádech, kde i malá změna sazby nebo limitu úvěru citelně zasáhne rozpočet. Když má zájemce předschválení z léta nebo kalkulaci ze září, nemusí to už odpovídat listopadu.
Co se v praxi stává:
- Zájemce si zarezervuje dům podle starší kalkulace.
- Banka při finálním posouzení sníží dostupnou výši úvěru nebo nabídne vyšší sazbu, než s jakou počítal.
- Doplatek z vlastních zdrojů najednou chybí — a rezervace drží nemovitost mimo trh na týdny, někdy i déle.
Proto doporučuji (a u svých klientů to tak hlídám) mít před podpisem rezervační smlouvy aktuální ověření od hypotečního specialisty nebo přímo od banky: jaká je dnes reálná výše úvěru, jaká sazba a jaké jsou podmínky schválení. Nejde o formalitu. Jde o to, abyste se společně vyhnuli situaci, kdy je dům „zablokovaný“ a financování se mezitím změní.
Pokud kupujete, můžeme spolu projít klidný postup: nejdřív si ráda poslechnu, co hledáte a jak jste na tom s financováním, a teprve potom společně řešíme konkrétní prohlídky a rezervaci. Hypoteční čísla a limity ale vždycky patří do rukou specialisty na hypotéky — já jsem makléřka a se specialistou úzce spolupracuji, abyste měli jistotu z obou stran.
U rezervační smlouvy si také v klidu projděte, co se stane s rezervačním poplatkem, když banka úvěr neschválí nebo ho schválí v nižší výši. To je přesně ten moment, kdy se vyplatí mít podmínky napsané srozumitelně — ne až ve chvíli, kdy už je smlouva na stole.
Co z toho plyne pro prodávající a startovní cenu
Vyšší hypoteční sazby obvykle znamenají, že část kupujících má nižší strop úvěru. U dražších rodinných domů to bývá vidět nejdřív: zájemců s plným financováním je méně a ti, kteří kupují s hypotékou, pečlivěji počítají měsíční splátku.
Co to znamená pro vás, pokud prodáváte:
- Realistická startovní cena prodává rychleji než cena „na zkoušku“. Když nabídku nastavíte výrazně nad trh, první týdny — kdy ji vidí nejvíc aktivních kupujících — můžou projít bez vážného zájmu.
- Čísla pomáhají vysvětlit cenu. Když společně projdeme srovnatelné prodeje v okolí a zároveň si uvědomíme, že hypotéky teď nejsou levnější, bývá snadnější domluvit se na ceně, která dává smysl i pro kupujícího s bankou.
- Připravený zájemce je cennější. U prohlídek se v klidu ptám na financování — ne abych někoho zkoušela, ale abychom věděli, jestli má aktuální ověření banky, nebo jen starší odhad. Tím chráním i váš čas.
Cíl není „prodat za každou cenu“. Cíl je nastavit nabídku tak, aby oslovila ty, kteří si dům opravdu můžou dovolit — a aby se obchod posouval kupředu, ne aby stál měsíce na inzertních serverech.
Pokud zvažujete prodej nemovitosti, nejdřív s vámi projdu lokalitu, stav domu a srovnání v okolí. Ať už jde o Prahu-západ, Prahu 5, Chýni nebo Hostivici, společně najdeme cenovou strategii, která sedí na dnešní trh — ne na trh před půl rokem.
Shrnutí v několika větách
ČNB 5. 11. 2026 zvedla repo sazbu na 4,00 %. Banky už předtím zdražovaly nabídky hypoték a realizované sazby v září byly kolem 5,1 %. Levnější financování teď čekat nelze. Pokud kupujete, nechte si před rezervací ověřit aktuální příslib banky. Pokud prodáváte, nastavte startovní cenu realisticky — prodává to rychleji a klidněji.
Ráda vám s tím pomohu
Každý dům a každá situace je trochu jiná. Pokud teď řešíte koupi nebo prodej kolem Prahy a chcete si v klidu ujasnit další krok, napište mi nebo zavolejte. Vyslechnu si vás a společně projdeme, co dává smysl právě u vás — včetně toho, kdy už je čas přizvat hypotečního specialistu.
Hana Havránek, makléřka REMAX · Praha a Středočeský kraj
Zdroje
- ČNB – Rozhodnutí bankovní rady (5. 11. 2026)
- ČNB – 7. situační zpráva / prezentace z tiskové konference (5. 11. 2026)
- ČNB – Aktuální prognóza (podzim 2026)
- ČBA Hypomonitor – září 2026 (sazba 5,1 %, zveřejněno 14. 10. 2026)
- Swiss Life Hypoindex – říjen 2026 (nabídková sazba 5,79 %)
- FXstreet / ČTK – vyjádření guvernéra Michla k hlasování a „ne nový cyklus“
- ČNB – anglický přepis Q&A z tiskové konference (5. 11. 2026)