Kolik má byt vlastně metrů čtverečních?
Na první pohled jednoduchá otázka. Jenže při koupi nebo prodeji můžete narazit na několik různých čísel.
V inzerátu je uvedeno 72 m². V půdorysu vyjde 69 m². Ve starém dokumentu se objeví jiné číslo a k tomu ještě balkon, sklep nebo lodžie.
Nemusí to automaticky znamenat, že někdo něco počítá špatně.
Důležité je vědět, co přesně dané číslo vyjadřuje a podle jakých pravidel bylo vypočteno.
Jedním z nejdůležitějších dokumentů, který vám při tom pomůže, je prohlášení vlastníka.
Co je prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka je dokument, kterým se v domě vymezují jednotlivé jednotky a společné části.
Určuje například:
- které prostory tvoří konkrétní jednotku,
- kde se jednotka nachází,
- jaké jsou společné části domu,
- které společné části může výlučně užívat vlastník určité jednotky,
- jak velký podíl na společných částech k jednotce náleží,
- a další práva a povinnosti související s domem.
U starších domů můžete narazit na prohlášení vytvořené ještě podle dřívějšího zákona o vlastnictví bytů; u novějších jednotek se postupuje podle občanského zákoníku. Proto nemusí všechny dokumenty vypadat úplně stejně.
Pro kupujícího je důležité hlavně to, že prohlášení pomáhá přesně zjistit:
Co je součástí jednotky, co je společné a jak je konkrétní byt v domě právně vymezen.
Proč nestačí údaj z inzerátu
Údaj uvedený v realitním inzerátu má kupujícímu pomoci udělat si představu o velikosti nemovitosti.
Sám o sobě ale není dokumentem, podle kterého byla jednotka právně vymezena.
Rozdíl může vzniknout například tím, že někdo do prezentované plochy zahrne balkon, lodžii, sklep nebo jiné prostory, zatímco jiný je uvede samostatně.
Rozdílná může být i použitá metodika měření.
Proto je vždy lepší, když je u nabídky jasně uvedeno:
- kolik činí podlahová plocha bytu,
- zda jsou další prostory započítané nebo uvedené zvlášť,
- a co přesně k jednotce náleží.
Číslo bez vysvětlení může být zavádějící, i když je matematicky správně.
Jak se dnes počítá podlahová plocha bytu
Podle pravidel používaných pro bytové spoluvlastnictví se do podlahové plochy bytu počítá půdorysná plocha všech místností a také plocha vnitřních svislých konstrukcí – například příček, sloupů nebo nosných konstrukcí uvnitř bytu.
Započítává se například i plocha zakrytá vestavěnou skříní nebo vanou. Výsledná plocha se uvádí v metrech čtverečních a zaokrouhluje na jedno desetinné místo.
To může být trochu překvapivé.
Když tedy změříte jednotlivé místnosti pásmem „od zdi ke zdi“ a jejich plochy sečtete, nemusíte dostat stejné číslo, jaké je uvedeno v dokumentaci jednotky.
A není to nutně chyba.
Balkon nebo lodžie nemusí být součástí podlahové plochy bytu
Tady vzniká velmi časté nedorozumění.
Máte byt s krásnou lodžií o velikosti 7 m². Logicky můžete mít pocit, že tato plocha „patří k bytu“.
Právně však může být situace jiná.
Podle současné úpravy jsou například balkony, lodžie a terasy zpravidla společnými částmi domu, i když jsou přístupné pouze z konkrétního bytu. V takovém případě je vlastník příslušné jednotky výlučně užívá, ale nejde jednoduše o další metry podlahové plochy bytu.
Proto je vhodnější uvést například:
byt 68,4 m² + lodžie 6,8 m²
než všechno sečíst do jednoho čísla bez vysvětlení.
Kupující pak přesně ví, co dostává.
A co sklep?
Ani u sklepa nelze automaticky říct:
„Je u bytu, takže je součástí jeho plochy.“
Záleží na tom, jak je konkrétní prostor právně vymezen.
Sklep může být součástí jednotky, ale může také jít o společnou část domu, kterou má vlastník určitého bytu pouze ve výlučném užívání.
Nařízení upravující bytové spoluvlastnictví mezi společné části výslovně řadí například sklepní kóje a místnosti ve společných částech domu, pokud nejsou vymezeny jinak.
Proto při koupi nestačí pouze ukázat na dveře a říct:
„Tohle je váš sklep.“
Dobré je vědět také, na základě čeho ho budete užívat.
Prohlášení vlastníka ukazuje víc než jen metry
Plocha bytu je jen jedna část.
Prohlášení vlastníka může být velmi užitečné například při otázkách:
- Je balkon společnou částí domu?
- Patří sklep skutečně k jednotce?
- Je parkovací místo součástí jednotky, společným prostorem nebo samostatnou nemovitostí?
- Jaký podíl na společných částech domu má vlastník?
- Které prostory jsou určeny k výlučnému užívání konkrétního vlastníka?
- Co je součástí bytu a co už společnou částí domu?
A právě tyto informace mohou být při koupi mnohem důležitější než rozdíl jednoho nebo dvou metrů čtverečních.
Kde prohlášení vlastníka získat
Nejjednodušší bývá požádat o dokument prodávajícího, správce domu nebo společenství vlastníků, pokud ho mají k dispozici.
Prohlášení vlastníka je ale také součástí sbírky listin katastru nemovitostí.
ČÚZK uvádí, že jej lze vyhledat například prostřednictvím Dálkového přístupu. Potřebujete znát příslušné katastrální území a list vlastnictví budovy; podle údajů na listu vlastnictví lze dohledat řízení, pod kterým bylo prohlášení do sbírky listin založeno. Cuzk
Samotná veřejná služba Nahlížení do katastru nezobrazuje celý obsah sbírky listin. Kopie listin lze získat také prostřednictvím katastrálního úřadu za stanovených podmínek.
Pro běžného kupujícího je ale často nejjednodušší říct makléři nebo prodávajícímu:
„Prosím o prohlášení vlastníka k jednotce.“
Pozor na starší domy a starší dokumentaci
U domů rozdělených na jednotky před účinností současného občanského zákoníku můžete narazit na prohlášení vytvořená podle dřívějšího zákona č. 72/1994 Sb.
Ten pracoval s některými pojmy a způsobem vymezení jednotek jinak než dnešní právní úprava. Staré prohlášení přitom kvůli tomu samo o sobě nepřestává být platné.
Proto bych se nesnažila mechanicky přepočítávat každý starší byt podle dnešní metodiky a následně tvrdit, že historický dokument je „špatně“.
Důležité je vědět:
podle jaké dokumentace byla konkrétní jednotka skutečně vymezena.
Co když skutečný stav bytu neodpovídá dokumentaci
To už je podstatně důležitější otázka.
Představte si například, že vlastník:
- připojil část společné chodby,
- změnil dispozici,
- spojil jednotku s jiným prostorem,
- upravil sklep,
- nebo provedl jinou změnu, která může mít vliv na právní vymezení jednotky.
Pak nemusí stačit říct:
„Takto to tu máme už dvacet let.“
Prohlášení vlastníka lze za zákonných podmínek měnit a existují také postupy pro odstranění nesprávného nebo neurčitého vymezení jednotek. ČÚZK má pro takové změny a opravy příslušné postupy zápisu do katastru.
Pokud tedy při prodeji narazím na výrazný rozdíl mezi dokumentací a skutečným stavem, je lepší ho vyřešit před hledáním kupujícího, ne až při přípravě kupní smlouvy nebo hypotéky.
Půdorys z inzerátu a prohlášení vlastníka mají jiný účel
Tohle je dobré nezaměňovat.
Marketingový půdorys
má kupujícímu přehledně ukázat:
- dispozici,
- orientaci místností,
- přibližné rozměry,
- uspořádání prostoru.
Prohlášení vlastníka
je právní dokument, který vymezuje jednotku a její vztah ke společným částem domu.
Oba dokumenty jsou užitečné, ale každý odpovídá na jinou otázku.
Půdorys vám ukáže, jestli se do ložnice vejde postel.
Prohlášení vlastníka vám pomůže zjistit, co přesně právně kupujete.
Co si před koupí bytu porovnat
Pokud chcete mít v ploše a příslušenství opravdu jasno, doporučuji porovnat:
- údaj uvedený v inzerátu,
- aktuální půdorys,
- prohlášení vlastníka,
- údaje k jednotce v katastru,
- skutečný stav při prohlídce.
Pokud se údaje významně rozcházejí, neznamená to automaticky problém.
Je to ale důvod položit otázku:
Proč je tam rozdíl?
A dostat na ni srozumitelnou odpověď ještě před podpisem smlouvy.
Metry čtvereční nejsou jen marketingový údaj
Rozdíl několika metrů může ovlivnit nejen pocit z ceny za metr čtvereční.
Může být důležitý i při:
- ocenění nemovitosti,
- financování,
- porovnávání různých nabídek,
- budoucím prodeji,
- nebo při řešení podílů na společných částech domu.
Proto se při prezentaci nemovitosti snažím nespoléhat jen na údaj převzatý ze starého inzerátu.
Pokud má být nabídka důvěryhodná, mělo by být jasné:
kolik metrů má samotný byt a jaké další prostory k němu náležejí nebo je může vlastník užívat.
Při koupi nestačí vědět „kolik metrů“
Stejně důležitá je otázka:
Co těchto několik desítek metrů právně představuje?
Byt 70 m² se sklepem a lodžií může být skvělou koupí.
Jen je dobré vědět, zda těch 70 m² znamená podlahovou plochu jednotky, nebo číslo vytvořené sečtením několika různých prostorů.
Prohlášení vlastníka vám přitom může říct mnohem víc než jen rozměr.
Pomáhá pochopit samotnou strukturu vlastnictví v domě – a při koupi bytu je právě to informace, kterou stojí za to znát dříve, než podepíšete smlouvu.
Článek má informační charakter. U konkrétní jednotky je vždy rozhodující její aktuální právní dokumentace.
Další relevantní příspěvky: