Při koupi nemovitosti vzniká jednoduchý problém.

Prodávající nechce převést byt nebo dům na kupujícího, dokud nemá jistotu, že dostane zaplaceno. Kupující zase nechce poslat několik milionů korun prodávajícímu dříve, než bude jisté, že se skutečně stane vlastníkem.

Jenže převod nemovitosti v katastru neproběhne ve stejném okamžiku jako platba.

Právě tento časový rozdíl řeší úschova kupní ceny.

Peníze po určitou dobu drží třetí strana a prodávajícímu je vyplatí až tehdy, když nastanou předem dohodnuté podmínky.

Dobře nastavená úschova tak chrání kupujícího i prodávajícího.

Jak úschova kupní ceny funguje

Typický postup může vypadat následovně:

Kupující podepíše kupní smlouvu a převede kupní cenu na účet úschovy.

Poté se podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Peníze zatím zůstávají v úschově.

Jakmile je kupující zapsán jako nový vlastník a jsou splněny podmínky uvedené ve smlouvě o úschově, peníze jsou vyplaceny prodávajícímu.

Pokud naopak k převodu nedojde, smlouva musí určit, co se s penězi stane a za jakých podmínek se vrátí kupujícímu.

Právě podmínky výplaty jsou jednou z nejdůležitějších částí celé úschovy.

Nestačí řešit jen to, kdo bude peníze držet

Lidé se často ptají:

„Je lepší advokátní, notářská, nebo bankovní úschova?“

To je důležitá otázka, ale není jediná.

Stejně důležité je, co přesně stojí ve smlouvě.

Měla by jasně určovat zejména:

• jaká částka bude do úschovy složena,
• na jaký účet,
• kdo je složitel a kdo příjemce,
• kdy mohou být peníze vyplaceny prodávajícímu,
• jak se splnění těchto podmínek prokazuje,
• kdy se peníze vracejí kupujícímu,
• co se stane, pokud katastr návrh na vklad zamítne nebo řízení přeruší,
• a jak se postupuje při změně nebo ukončení obchodu.

Dobrá úschova proto není jen „bezpečný účet“.

Je to účet spolu s přesně nastavenými pravidly, kdy a komu mohou peníze odejít.

Advokátní úschova

Advokátní úschova patří při převodech nemovitostí k běžným řešením.

Advokát uzavírá s klienty písemnou smlouvu o úschově a peníze musí být vedeny na zvláštním účtu označeném jako účet advokátní úschovy. Na jednom takovém účtu může být vždy pouze jedna konkrétní úschova. Czech Bar Association

Od roku 2026 je systém kontroly advokátních úschov výrazně posílený.

Advokát musí úschovu oznámit do Elektronické knihy úschov České advokátní komory ještě před přijetím peněz. Po přijetí se eviduje také datum přijetí prostředků a po ukončení datum jejich vyplacení. Czech Bar Association

Klient dostává informace také přímo od banky

Důležitou novinkou je zapojení banky, která účet úschovy vede.

Banka má klientům elektronicky potvrdit existenci úschovního účtu a jeho číslo. Informuje je rovněž o převodech z účtu, včetně částky a účtu, na který peníze odešly.

Kupující ani prodávající tak nemusí být odkázáni pouze na informaci advokáta. Czech Bar Association

To je praktická bezpečnostní pojistka.

Pokud očekávané potvrzení od banky nepřijde, je to signál, který by klient neměl ignorovat.

Od roku 2026 existuje také Garanční fond ČAK

Od 1. ledna 2026 funguje Garanční fond České advokátní komory, jehož účelem je zmírnit škody způsobené trestnou činností advokáta při úschově peněz.

U běžné úschovy je maximální náhrada 2,5 milionu Kč na jednu úschovu. U úschovy kupní ceny při prodeji nemovitosti určené podle katastru k bydlení může dosáhnout až 5 milionů Kč na jednu úschovu. Czech Bar Association

Je ale důležité chápat tento limit správně.

Neznamená to, že každá advokátní úschova je automaticky „pojištěna na celou kupní cenu“. U dražší nemovitosti může být částka v úschově podstatně vyšší než maximální náhrada z Garančního fondu.

Advokáta si můžete vybrat

Při realitním obchodu nemusíte automaticky přijmout advokáta navrženého realitní kanceláří nebo druhou stranou.

Každý klient má právo na vlastní volbu advokáta. Česká advokátní komora to výslovně připomíná i u úschov. Czech Bar Association

To neznamená, že advokát spolupracující s realitní kanceláří je problém.

Důležité je, abyste věděli, kdo úschovu provádí, jaké má oprávnění a jak jsou nastavena pravidla konkrétního obchodu.

Notářská úschova

Další možností je úschova u notáře.

Také zde jsou peníze uloženy na zvláštním účtu a pravidla pro jejich vydání stanoví dohoda a notářský řád.

Pro každou notářskou úschovu peněz má být zřízen samostatný účet a notář na něm nesmí mít své vlastní prostředky. Úschovy jsou zároveň evidovány v centrálním informačním systému Notářské komory. Notary Chamber of the Czech Republic

Notář je při výkonu své činnosti nestranný a peníze vydává podle předem stanovených podmínek. Notářská úschova je proto běžnou alternativou k úschově advokátní. Notary Chamber of the Czech Republic

Bankovní úschova neboli správa kupní ceny

Kupní cenu může za stanovených podmínek držet také banka.

Jednotlivé banky používají různé názvy – například dohoda o správě kupní ceny.

Princip je podobný: banka přijme kupní cenu a vyplatí ji prodávajícímu až po předložení dokumentů a splnění podmínek sjednaných v dohodě. Pokud podmínky splněny nejsou, postupuje se podle smlouvy, například vrácením prostředků kupujícímu. Komerční banka

Výhodou může být právě to, že peníze spravuje přímo banka.

Na druhou stranu bývají bankovní podmínky standardizovanější a individuální změny smlouvy nemusí být tak pružné jako u advokátního nebo notářského řešení. Konkrétní možnosti i ceny se liší podle banky.

Proto má smysl porovnávat nejen cenu služby, ale hlavně:

hodí se podmínky banky právě pro tento konkrétní obchod?

A může kupní cenu držet realitní kancelář?

Tady je potřeba být přesný.

Zákon obecně říká, že realitní zprostředkovatel nesmí klientovi vlastní úschovu aktivně nabízet. Může ji však za přesně stanovených podmínek poskytnout, pokud o ni klient požádá písemně na samostatné listině. Zákon pak stanoví mimo jiné povinnost samostatného účtu pro konkrétní úschovu, písemné smlouvy a evidence jednotlivých pohybů. Zákony pro lidi

Realitní kancelář naopak může běžně zprostředkovat úschovu u:

• banky,
• notáře,
• advokáta,
• případně v zákonem stanovených případech soudního exekutora. Zákony pro lidi

V praxi bych u běžného prodeje nemovitosti očekávala, že klient dostane možnost využít některou ze standardních forem profesionální úschovy a bude přesně vědět, kdo jeho peníze drží.

Na jaký účet peníze skutečně posíláte?

Tady bych byla velmi opatrná.

U částky v řádu milionů korun nestačí vzít číslo účtu z posledního e-mailu a prostě peníze odeslat.

Před platbou si ověřte:

• že číslo účtu odpovídá smlouvě o úschově,
• kdo je majitelem účtu,
• že jde skutečně o účet určený pro danou úschovu,
• a u advokátní úschovy že jste obdrželi očekávané potvrzení přímo od banky.

Změna čísla účtu zaslaná pouze e-mailem by měla být vždy důvodem k ověření jinou cestou.

U milionových transakcí je jeden telefon navíc levnější než jedna chyba.

Kdy mají být peníze prodávajícímu vyplaceny?

Nejběžnější princip je, že k výplatě dojde až poté, co je kupující zapsán jako vlastník.

Ani tady ale nemusí stačit jen informace:

„Vklad byl proveden.“

Smlouva může požadovat například výpis z katastru, ze kterého bude patrné, že kupující je vlastníkem a současně na nemovitosti nevznikla nežádoucí práva či omezení nad rámec těch, se kterými strany počítaly.

U složitějšího obchodu mohou být peníze vypláceny také postupně.

Například část bance prodávajícího na doplacení jeho hypotéky a zbývající část následně prodávajícímu.

Proto musí podmínky úschovy odpovídat konkrétní konstrukci konkrétního obchodu.

Co když katastr vklad nepovolí?

I s touto možností musí smlouva počítat.

Může dojít například k přerušení řízení, požadavku na opravu dokumentů nebo k zamítnutí návrhu.

Nemělo by tedy platit:

Když se něco pokazí, nějak se domluvíme.

Smlouva o úschově by měla předem určit, co nastane, pokud se převod nepodaří dokončit.

Například zda se nejprve poskytne čas na odstranění vady dokumentace a kdy už se prostředky vracejí kupujícímu.

Nejlevnější úschova nemusí být nejlepší

Cena úschovy je samozřejmě relevantní.

Ve vztahu k několikamillionové transakci bych ji ale nepovažovala za hlavní kritérium.

Důležitější je:

• kdo úschovu poskytuje,
• jak je kontrolována,
• jak budete informováni o pohybu peněz,
• jak přesně jsou definovány podmínky výplaty,
• zda smlouva odpovídá konkrétnímu obchodu,
• a co se stane, pokud obchod neproběhne podle původního plánu.

Úspora několika tisíc korun není výhra, pokud je za ni smlouva, které strany nerozumějí nebo která neřeší podstatná rizika.

Co si před odesláním kupní ceny zkontrolovat

Než odešlete peníze, měla by být odpověď ano alespoň na tyto otázky:

• Mám podepsanou smlouvu o úschově?
• Vím přesně, kdo peníze drží?
• Ověřil jsem číslo účtu?
• Vím, co musí nastat, aby byly peníze vyplaceny prodávajícímu?
• Vím, kdy se naopak vracejí kupujícímu?
• Je vyřešeno, co se stane při problému na katastru?
• Pokud jde o advokátní úschovu, obdržel jsem příslušné potvrzení od banky?
• Rozumím všem podmínkám, které mohou vést k výplatě peněz?

Pokud ne, je lepší se zeptat před převodem několika milionů korun, ne po něm.

Úschova má chránit obě strany

Kupující potřebuje jistotu, že peníze neodejdou prodávajícímu dříve, než jsou splněny podmínky převodu.

Prodávající zase potřebuje jistotu, že peníze skutečně existují a po dokončení převodu je dostane.

Správně nastavená úschova stojí přesně mezi těmito dvěma zájmy.

Proto není nejdůležitější pouze to, zda se jmenuje advokátní, notářská nebo bankovní.

Nejdůležitější je, aby byl celý mechanismus srozumitelný, kontrolovatelný a navázaný na dobře připravené smlouvy.

Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství. Konkrétní smluvní dokumentaci a způsob úschovy je vhodné posoudit podle okolností daného realitního obchodu.