Makléř slibuje prodej za nereálně vysokou cenu
Prodat svou nemovitost za co nejvyšší cenu chce každý prodávající.
Dejte si však pozor na nekalé praktiky některých realitních makléřů, kteří vám budou slibovat prodej nemovitosti za až nereálně vysokou cenu. Taková nemovitost se pravděpodobně za přemrštěnou cenu neprodá a vy ještě k tomu přijdete o peníze. My vám odhalíme, jak je to možné.
Začátek je skoro jako přes kopírák
Ze zkušenosti mých klientů, kteří takovému makléři už naletěli, vím, že první kontakt probíhá skoro stejně. Realitní makléř vám tvrdí, že dokáže prodat vaši nemovitost za výrazně vyšší cenu, než je reálná tržní cena. Představte si, že vlastníte dům, který má reálnou tržní hodnotu 5,5 milionu, ale makléř tvrdí, že ho prodá rovnou za 7 milionů. To je skoro o třetinu víc, a to zní lákavě pro všechny prodávající.
„Jedná se o laciný trik. Makléř ví přesně, co chcete v takové situaci slyšet, a to vám říká. Pro prodávajícího je to ale ta nesložitější cesta, která většinou nedopadne dobře.“ – Jakub Žižka, realitní makléř
Někdy jsou nepoctiví realitní makléři tak vynalézaví, že to celé ještě podpoří historkou o kupci, který je ochotný přesně tak vysokou cenu za takovou nemovitost zaplatit, protože v lokalitě hledá bydlení už dlouho. A to ani vaši nemovitost nemusel vidět, makléři totiž zcela důvěřuje. Zní to sice jako pěkná pohádka, které byste přece nevěřili, říkáte si – jenže byste ani nevěřili, kolik prodávajících se nakonec nechá přemluvit.
O co takovému nepoctivému makléři jde?
Makléř s vámi chce podepsat exkluzivní smlouvu.
Jakmile se mu to podaří, má vás v kapse. Říkáte si, že tím nemůžete nic ztratit, když nemovitost neprodá, nedostane od vás žádné peníze? Pozor, některé exkluzivní smlouvy mohou být nevýhodné v tom, že makléř sice nedostane provizi, ale zavazujete se mu uhradit náklady spojené s inzercí nemovitosti. A to mohou být desetitisíce korun. A i kdybyste žádné náklady hradit nemuseli, tak máte prodej zablokovaný za tuto nesmyslnou částku na několik měsíců a vaše nemovitost tak v očích kupujících ztrácí svou atraktivitu. Každou takovou smlouvu si dobře prostudujte a nebojte se ji konzultovat s právníkem.
Co je to exkluzivní smlouva?
Jedná se o výhradní zprostředkování prodeje nemovitosti. Smlouva se uzavírá mezi realitní kanceláří a prodávajícím. Zaručuje, že po určitou dobu může vaši nemovitost nabízet a prodat pouze realitní kancelář, se kterou máte uzavřenou smlouvu. Uzavřením takové smlouvy tedy nemáte možnost svěřit prodej nemovitosti komukoli jinému a nemůžete ji ani prodat sami. Exkluzivní smlouva se zpravidla uzavírá ještě před tím, než makléř začne nemovitost inzerovat.
Takováto smlouva sama o sobě problémem není, právě naopak, ale pouze za předpokladu, že ji máte uzavřenou s profesionálním realitním makléřem. A ten se nepozná podle toho, že vám naslibuje vše co chcete slyšet (především obrovskou prodejní cenu), jen aby získal zakázku do své nabídky. Profesionální makléř se pozná tak, že se vám nesnaží lacině podbízet a je vám schopen říci i zprávu, která se vám jako majiteli neposlouchá dobře.
Jak celý trik většinou probíhá?
Zkušenost je taková, že realitní makléř má skutečně motivaci nemovitost prodat, ale nastavená cena je tak nereálná, že se zájemci neozývají. Může to dopadnout pouze tak, že na vás nakonec makléř bude tlačit, ať jdete s cenou dolů – teď už na tu skutečnou tržní cenu, která měla na nemovitosti být nastavena od začátku. Říkáte si, že je lepší zkusit dát nereálně vysokou cenu a třeba se někdo „chytne“? A pak nemovitost prodat za tu skutečnou? Jenže ta skutečná cena už může být v tu dobu zase níže než na počátku rozhodování.
„Tím, že je nemovitost na inzertních serverech dlouho, ztrácí svou exkluzivitu. Lidé, kteří mají zájem o nemovitosti v okolí, ji sledují a ví o ní. Dopadá to nakonec tak, že zájemci automaticky na nemovitosti hledají problémy a chtějí výraznou slevu, protože se nemovitost nabízí až podezřele dlouho a nikdo ji nechce. Přebrané zboží totiž nikdo nekupuje rád, a to neplatí pouze u nemovitostí. O to více tato skutečnost platí na tzv. klesajícím trhu, kdy za 2 měsíce může být reálná tržní cena o 5 až 10 % nižší, než by byla původně. Tak jako tak při takové spolupráci s neseriózní realitkou proděláte zpravidla desítky až stovky tisíc.“ – Jakub Žižka, realitní makléř
Ve výsledku ztratíte mnohem víc, než si myslíte
Jak už zaznělo, pokud podepíšete nevýhodnou exkluzivní smlouvu, můžete se zavázat zaplatit makléři náklady na prodej vaší nemovitosti. To byste ale nikdy neměli udělat, je to varovný signál neseriózní realitní kanceláře. Makléři náleží provize pouze tehdy, když nemovitost skutečně za dohodnutých podmínek prodá.
Pokud vám někdo bude slibovat přehnaně vysokou prodejní cenu a nedokáže ji dostatečně podložit důkazy, je to signál, co nejrychleji spolupráci s takovým makléřem ukončit.
Jednám narovinu
Stojím si za tím, že vždy je lepší jednat narovinu. Mnou vypracované tržní odhady odrážejí reálnou situaci na trhu nemovitostí.
Dobrý makléř musí říct pravdu i za cenu toho, že zakázku může ztratit. Samozřejmě se vždy snažím nemovitost prodat s co nejvyšším ziskem, ale slibovaných 30 % a více není reálných. Už samotná tržní cena je strop a cokoli nad ni, je bonus. Díky čemu prodávám nemovitosti za maximální možnou tržní cenu?
Celý prodej mám dobře nastavený
Stavím na zkušenostech. Vím, jak správně nastavit prodej, tak aby se nemovitost prodala v co nejkratším čase za co nejvyšší možnou cenu. Pokud je nemovitost na trhu příliš krátce, nebo naopak dlouho, prodá se většinou za méně, než by reálně mohla. Je důležité vystihnout ten správný moment, kdy obchod uzavřít.
Homestaging
Umím vaši nemovitost profesionálně připravit k prodeji a tím zvýšit její atraktivitu pro co nejširší okruh zájemců. Odstraním všechny prvky, které by mohly jakkoli narušit prodej. Kupující se v nemovitosti, o kterou má zájem, musí cítit od prvního okamžiku naprosto skvěle.
Profesionální prezentace
Je důležité kupujícím nemovitost co nejlépe přiblížit ještě před samotnou prohlídkou. Proto vsázím na profesionální prezentaci. Používám kvalitní fotografie nebo videa od profesionálů. Do inzerátu dávám všechny podstatné informace a jednám transparentně.
Prodej podpořím dobrým marketingem
I ta nejlepší nemovitost potřebuje dobrou prezentaci. Protože zájem o dobrou nemovitost bude vždy, ale jedině díky profesionální prezentaci je možné ji prodat za co nejvyšší tržní cenu.
Poctivě dělám prohlídky
Prohlídky nemovitosti jsou důležité, aby zájemce viděl vše osobně a dokázal si představit svoji budoucnost v takové nemovitosti. Snažím se prohlídky maximálně přizpůsobit, protože jsou často rozhodující pro úspěšný prodej nemovitosti. Kromě toho jsem připravena na všechny dotazy, protože jen jedině tak může být prohlídka mé strany profesionální.
Nejjednodušší cesta nemusí být nejlepší
Na příkladu poměrně časté nekalé praktiky některých realitních makléřů je vidět, že ta nejjednodušší cesta nemusí být vždy ta nejlepší. A zpravidla ani není. Spolupracujte proto raději s ověřeným realitním makléřem, který má zkušenosti, a především kladné reference svých klientů. Profesionální služby se vždy vyplatí, a to především v případě prodeje nemovitosti, jejíž cena se často pohybuje v milionech. Každá chyba vás v takovém případě může stát nemalé peníze.
Máte nemovitost na prodej?
Vyplňte krátký formulář, já se vám co nejdříve ozvu a výhodně prodám i tu Vaší.